El contrato de Alquiler

El contrato de alquiler es el acuerdo de voluntades en el cual se instrumenta la entrega de un bien, mueble o inmueble, para su uso y goce a cambio del pago de un precio cierto en dinero. El contrato de alquiler está regulado en el Código Civil, del artículo 803 al 829, con la denominación de contrato de locación.

En esta oportunidad nos referiremos al alquiler de inmuebles. En este sentido, en primer lugar, es muy importante que el contrato correspondiente sea firmado antes de la entrega del inmueble.

En el contrato de alquiler se establecen las condiciones propias del mismo como ser: (i) Individualización de las partes; (ii) Individualización del inmueble; (iii) Precio y forma de pago; (iv) Vigencia; (v) Responsabilidad de las partes; (vi) Prohibiciones; (vii) Domicilio de las partes y jurisdicción. A continuación nos referimos a algunas cuestiones que estimamos son relevantes, conforme a la experiencia recogida en el asesoramiento a empresas del sector inmobiliario.

Domicilio:

Es importante que el domicilio del locatario en el contrato no sea el mismo que el inmueble que constituye el objeto de la locación, habida cuenta que, de ser así y posteriormente el mismo desocupe el inmueble y sea necesario promover una demanda de cobro de alquileres, nos encontraremos con la dificultad de no contar con un domicilio cierto del locatario, lo cual genera muchos inconvenientes y costos para el propietario.

Plazo:

Se debe establecer la vigencia del contrato con claridad y consignar, si así fuese el deseo de las partes, que no habrá tácita reconducción y que será necesaria la firma de un nuevo contrato para continuar la relación de alquiler.

Estado del inmueble:

Es muy importante establecer, con el mayor nivel de detalle posible, el estado en el que se recibe el inmueble, dejar constancia si el inmueble se entrega con pintura nueva y si debe devolverse de la misma manera al concluir la locación.

Responsabilidades por el uso del inmueble:

Es conveniente establecer con precisión que el locatario, a partir de la recepción del inmueble, asume todas las responsabilidades derivadas del uso del inmueble, incluyendo los daños y perjuicios que se pudiesen ocasionar, tanto a su persona y bienes como a los terceros. Asimismo, debe incluirse la responsabilidad por el uso de los artefactos eléctricos, a fin de precautelar las cuestiones derivadas de un incendio.

Existen algunas cláusulas que suelen incluirse en los contratos de alquiler pero que estimamos que no pueden ejecutarse. Ellas son: La posibilidad de ingresar al inmueble en caso de abandono. Sugerimos no proceder de esta manera ya que podría dar lugar a futuros reclamos del inquilino y a asumir innecesarias responsabilidades.

La otra es la posibilidad de solicitar el corte a las empresas proveedoras de energía eléctrica y agua corriente, en caso de falta de pago de los alquileres. Sugerimos también, en este caso, no utilizar esta disposición ya que podría dar lugar a reclamos de parte del inquilino, inclusive en sede penal.

Finalmente, una cuestión muy importante es el seguimiento constante en relación al cumplimiento de los pagos de los alquileres y, en caso de que se produzcan demoras, tomar las medidas correspondientes y si ésta excede del plazo establecido en el contrato, promover la correspondiente demanda, ya que la dilación para tomar acciones en los contratos de alquiler no es conveniente, puesto que el inquilino se acostumbra a la falta de acción del propietario y luego se vuelve muy dificultoso poder lograr que el mismo desocupe el inmueble.